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Le bail commercial : Droit de reprise du bailleur
Le droit au renouvellement du preneur n'est pas absolu. Au terme du bail, le bailleur peut toujours refuser le renouvellement. Toutefois, il ne pourra en général le faire qu'en versant une indemnité au locataire. Dans des cas exceptionnels, la réglementation autorise le non-renouvellement du bail sans indemnité.
Dans un certain nombre d'hypothèses le bailleur peut reprendre son bien à la fin d'une période triennale.
Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions prévues aux articles 9 et suivants du décret, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Le principe est donc le versement d'une indemnité, le refus de renouvellement sans indemnité restant l'exception.
Le refus de renouvellement revêt en général la forme d'un congé donné six mois à l'avance par acte extrajudiciaire. Mais il peut être fait aussi en réponse à une demande de renouvellement (par acte extrajudiciaire) dans les trois mois de cette demande, ou dans le mois de la signification de la décision fixant le nouveau loyer du bail. Le congé donné par le propriétaire doit préciser que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité doit saisir le tribunal dans le délai de deux ans.
Le bailleur doit verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement. Si le locataire ne saisit pas le tribunal dans ce délai, la résiliation du bail sans indemnité est acquise, sans autre formalité de la part du bailleur.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf preuve de préjudice moindre.
L'indemnité doit être au moins égale à la valeur du droit au bail.
Le droit de repentir du bailleur est double.
D'une part, le propriétaire qui a initialement refusé le renouvellement peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux règles des articles 29 à 30-1. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Pour faire échec au droit de repentir, l'acquisition ou la location souscrite par le preneur doit avoir acquis date certaine.
D'autre part, le bailleur qui a accepté le principe de renouvellement peut refuser celui-ci, à charge de supporter tous les frais, dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le nouveau loyer.
Dans l'un et l'autre cas, l'exercice par le bailleur de son droit de repentir est irrévocable.
Lorsque le délai de quinze jours prévu pour l'exercice du droit aura pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l'indemnité d'éviction devra être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire qui devra, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.
Jusqu'au paiement de l'indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré.
Les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suivra l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement d'un séquestre.
- la possibilité pour le bailleur de reprendre, en cours de bail, le local pour exécuter des travaux nécessitant l'évacuation des lieux en offrant de reporter le bail sur un local équivalent. L'offre doit être notifiée un an à l'avance ;
-l'évacuation totale ou partielle des locaux si l'exécution des travaux l'exige, sous réserve d'un préavis de six mois.
Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
Pour que le bailleur puisse bénéficier du droit de reprise pour la construction d'une habitation, il faut :
que le bail porte sur un terrain nu sur lequel ont été édifiées des constructions;
que le propriétaire ait obtenu un permis de construire sur ce terrain pour un local d'habitation.
La reprise ne peut s'exercer que sur la partie du terrain indispensable à la construction. Si elle entraîne la cessation de l'exploitation, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction, à moins qu'il n'offre un local correspondant, dans les conditions prévues à l'article 10 du décret.
Dans un certain nombre d'hypothèses le bailleur peut reprendre son bien à la fin d'une période triennale.
Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions prévues aux articles 9 et suivants du décret, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Le principe est donc le versement d'une indemnité, le refus de renouvellement sans indemnité restant l'exception.
Le refus de renouvellement revêt en général la forme d'un congé donné six mois à l'avance par acte extrajudiciaire. Mais il peut être fait aussi en réponse à une demande de renouvellement (par acte extrajudiciaire) dans les trois mois de cette demande, ou dans le mois de la signification de la décision fixant le nouveau loyer du bail. Le congé donné par le propriétaire doit préciser que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité doit saisir le tribunal dans le délai de deux ans.
Le bailleur doit verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement. Si le locataire ne saisit pas le tribunal dans ce délai, la résiliation du bail sans indemnité est acquise, sans autre formalité de la part du bailleur.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf preuve de préjudice moindre.
L'indemnité doit être au moins égale à la valeur du droit au bail.
Le droit de repentir du bailleur est double.
D'une part, le propriétaire qui a initialement refusé le renouvellement peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux règles des articles 29 à 30-1. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Pour faire échec au droit de repentir, l'acquisition ou la location souscrite par le preneur doit avoir acquis date certaine.
D'autre part, le bailleur qui a accepté le principe de renouvellement peut refuser celui-ci, à charge de supporter tous les frais, dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le nouveau loyer.
Dans l'un et l'autre cas, l'exercice par le bailleur de son droit de repentir est irrévocable.
Lorsque le délai de quinze jours prévu pour l'exercice du droit aura pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l'indemnité d'éviction devra être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire qui devra, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.
Jusqu'au paiement de l'indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré.
Les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suivra l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement d'un séquestre.
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Refus de renouvellement sans indemnité
Cette obligation de verser une indemnité au locataire qui constitue la contrepartie des nombreux droits accordés par la loi à ce dernier supporte toutefois quelques exceptions
Le bailleur est dispensé du paiement d'une indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à rencontre du locataire sortant.
Toutefois en cas d'inexécution d'une obligation ou de cessation d'activité, le bailleur devra effectuer une mise en demeure par acte extrajudiciaire d'avoir à faire cesser cette infraction qui ne pourra être invoquée que si elle est poursuivie et renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure.
A peine de nullité la mise en demeure doit préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'article 9-1° du décret.
Toute extension de la destination des lieux, même limitée à une activité connexe ou complémentaire, réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur ou, à défaut, du tribunal, constitue un manquement du locataire à ses obligations, qui justifie la validation d'un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.
Aucune indemnité n'est due s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
Un propriétaire bailleur ne peut se prévaloir de l'état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative pour ne verser aucune indemnité au locataire à l'occasion du refus de renouvellement du bail, dès lors que des travaux de confortation indispensables auraient pu être effectués à un coût raisonnable et n'ont pas été exécutés en raison de sa négligence et de celle des propriétaires antérieurs.
En cas de reconstruction par le propriétaire ou ses ayants droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit dans les conditions prévues par les articles II et 12 du décret.
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Reprise partielle pour habiter
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
En cas d'acquisition à titre onéreux, le bailleur ne peut exercer la reprise que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement.
La reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible. Elle ne peut également être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.
Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
Aucune indemnité d'éviction n'est due, mais le loyer du bail renouvelé tiendra compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l'exercice de son activité.
Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le locataire évincé aura droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris.
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Reprise triennale
Le bailleur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, dans les formes et délai prévus à l'article 5 s'il entend invoquer les dispositions des articles 10, 13 et 15 du décret, afin de construire, de reconstruire l'immeuble existant, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière.
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail en vue de construire ou de reconstruire l'immeuble existant doit en principe verser une indemnité d'éviction.
Le bailleur a alors le choix entre, payer l'indemnité prévue en cas de refus de renouvellement ou, offrir un local correspondant dans un emplacement équivalent.
Dans ce cas le congé ou le refus de renouvellement doit viser expressément l'article 10, alinéa 3 du décret modifié et indiquer les conditions du bail proposé.
Le locataire peut prétendre à une indemnité compensant la privation temporaire de jouissance et la moins-value de son fonds et au remboursement de ses frais de déménagement et d'emménagement
Le locataire dispose d'un délai de trois mois pour faire connaître son acceptation par acte extrajudiciaire ou saisir la juridiction pour faire fixer l'indemnité.
Si le désaccord ne porte que sur les conditions du bail celles-ci sont déterminées comme en matière de renouvellement
Les droits et obligations des locataires des immeubles compris dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière sont régis par les dispositions particulières contenues dans le Code de l'urbanisme et par les articles 10, 20 et 38-1 du décret du 30 septembre 1953.
Ces dernières dispositions visent :
- le droit pour le bailleur de refuser le renouvellement pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre. Par dérogation au droit général de rétention du preneur, celui-ci doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisoire.
- la possibilité pour le bailleur de reprendre, en cours de bail, le local pour exécuter des travaux nécessitant l'évacuation des lieux en offrant de reporter le bail sur un local équivalent. L'offre doit être notifiée un an à l'avance ;
-l'évacuation totale ou partielle des locaux si l'exécution des travaux l'exige, sous réserve d'un préavis de six mois.
Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
Pour que le bailleur puisse bénéficier du droit de reprise pour la construction d'une habitation, il faut :
que le bail porte sur un terrain nu sur lequel ont été édifiées des constructions;
que le propriétaire ait obtenu un permis de construire sur ce terrain pour un local d'habitation.
La reprise ne peut s'exercer que sur la partie du terrain indispensable à la construction. Si elle entraîne la cessation de l'exploitation, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction, à moins qu'il n'offre un local correspondant, dans les conditions prévues à l'article 10 du décret.