Le bail commercial : Loyer

• Déspécialisation
  
  Le loyer d'un bail initial est fixé d'un commun accord entre le bailleur et le locataire. De ce fait, ils ont toute latitude pour fixer le montant du loyer, ses modalités de paiement. Le loyer peut être payable d'avance ou à terme échu. Cette liberté ne s'étend ni à la révision du loyer en cours de bail, ni à la fixation du loyer du bail renouvelé.
  L'acte de bail définit les charges qui seront supportées par le locataire. La répartition des charges entre le bailleur et le locataire relève de la liberté contractuelle. Néanmoins, les avantages que la clause de répartition des charges peut procurer au bailleur ou les obligations qui en résultent pour le locataire sont susceptibles d'être pris en considération pour la détermination de la valeur locative.
  Les loyers payés d'avance sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant deux termes de loyer. Toute clause, stipulation ou arrangement contraire est sans valeur.
  Les sommes versées par le locataire au titre d'un pas-de-porte ou d'un droit d'entrée lors de la réalisation du bail restent une manière générale définitivement acquises par le bailleur. Le versement d'un droit d'entrée n'a pas été prévu par la loi, toutefois sa validité n'est pas contestée.
  La nature de ce versement peut être considérée soit comme un supplément de loyer dont il est tenu compte ultérieurement en cas de modification de celui-ci, soit comme une indemnité compensatrice des avantages conférés au locataire. Il est important de préciser dans le bail la nature que le bailleur et le locataire entendent conférer à ce versement.
  
  
  • Révision du loyer durant le bail
    
    La révision du loyer peut intervenir tous les trois ans, dans le cadre de la révision triennale légale ou, plus fréquemment en raison d'une indexation du loyer.
    En principe le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. Le décret de 1953 énumère les éléments à prendre en considération, à défaut d'accord entre le bailleur et le locataire, pour déterminer la valeur locative. Il doit être tenu compte des caractéristiques propres du local, de la destination des lieux, des conditions du bail, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
    La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
    Toutefois, la majoration de loyer peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.
    Il n'est pas tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du locataire, ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
    En cas de déspécialisation partielle, le bailleur peut tenir compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.
    Le déplafonnement s'applique à la première révision triennale qui suit la notification de déspécialisation.
    Le montant de la révision peut être fixé à l'amiable. À défaut, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles 29 à 30-1 du décret.
    Le nouveau loyer est dû à dater du jour de la demande, à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente.
    
    
  • Clause d'échelle mobile & Indexation du loyer
    
    Par dérogation aux règles ci-dessus, les parties peuvent convenir que le loyer sera indexé sur un indice choisi qui devra avoir une relation direct avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties. Le bailleur et le locataire peuvent fixer librement par la convention la périodicité de révision, le seuil éventuel, son caractère automatique ou la nécessité d'une notification préalable.
    Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
    Le loyer peut valablement être constitué, en tout ou en partie, d'un pourcentage sur le chiffre d'affaires (clauses "recettes")
    Cette stipulation n'est pas une clause d'échelle mobile et son application exclut par conséquent la révision légale du loyer par application de l'article 28 du décret.
    Afin d'éviter des variations de loyer inconsidérées, la révision légale peut toujours être demandée par l'une ou l'autre des parties chaque fois que, par le jeu de la clause d'échelle mobile ou d'indexation, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
    Le juge devra adopter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande.
    L'appréciation de la valeur locative intervient pour plafonner l'augmentation ou la baisse du loyer résultant du jeu de la clause d'échelle mobile.
    Les baux commerciaux dits "à l'américaine" sont caractérisés par l'absence de pas-de-porte versé à l'entrée dans les lieux, mais conclus moyennant un loyer élevé, assorti le plus souvent d'une clause d'échelle mobile. De telles conventions sont licites, mais lors d'une révision du loyer, le preneur conserve semble-t-il, la possibilité de demander la fixation du loyer en considération de la valeur locative, conformément à l'article 28, alinéa 2 du décret.
    Toutefois l'appréciation de cette valeur locative doit se faire par rapport à des locations consenties dans les mêmes conditions, c'est-à-dire sans versement de pas-de porte.
    
    
  • Loyer du bail renouvelé
    
    C'est au bailleur de proposer un nouveau loyer, soit dans son congé avec offre de renouvellement, soit dans sa réponse à la demande de renouvellement du locataire. Le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, il peut être supérieure ou inférieure au loyer du bail expiré.
    A moins d'une modification notable des éléments servant à déterminer la valeur locative, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation ou l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
    En cas de renouvellement postérieur à la date d'expiration du bail échu, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement. Mais lorsque, par l'effet de la tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans, ces dispositions cessent d'être applicables et le loyer du nouveau bail est déplafonné.
    Une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret, permettant de recalculer la valeur locative, autorise le bailleur à demander une augmentation, ou le preneur une diminution, du loyer supérieure à celle résultant de la variation de l'indice mesurant le coût de la construction.
    Ainsi, en présence d'une clause du bail stipulant que les améliorations apportées par le preneur aux lieux loués seraient la propriété du bailleur en fin de bail, ces améliorations doivent être prises en considération pour la fixation du loyer du renouvellement
    La loi du 5 janvier 1988 a instauré une commission départementale de conciliation qui doit s'efforcer de concilier les parties et de rendre un avis en cas de litige.
    Le décret n° 88-694 du 9 mai 1988 fixe la composition, le fonctionnement et le mode de saisine de la commission départementale de conciliation.
    Les terrains, les locaux monovalents (hotels boulangeries etc.) les locaux à usage de bureaux font l'objet d'une règle propre pour la fixation du loyer du bail renouvelé, ils échappent aux règles du plafonnement. Les loyers sont fixés par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.