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Cession de bail commercial

Définition

La cession de bail est un contrat par lequel le titulaire du bail en transmet le bénéfice à un tiers. Le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire.

Qualification de l'acte de cession

La cession de bail ne doit pas dissimuler la cession du fonds de commerce, tel est le cas si la cession de bail entraîne la cession indirecte de la clientèle.
Si la cession de bail cache une cession de fonds de commerce, l'acte de cession est susceptible d'être annulé à la demande d'un créancier pour fraude, ce qui entraînera l'éviction de l'acquéreur.
En effet, contrairement à la cession de bail, la cession du fonds de commerce implique des formalités de publicité pour avertir les créanciers de la cession. Cette mesure de protection donne aux créanciers la possibilité de faire opposition sur le prix de cession pour obtenir le paiement de leur créance.
La cession du fonds de commerce implique également pour la protection de l'acquéreur, l'obligation de mentionner dans l'acte les chiffres d'affaires et les bénéfices commerciaux et l'interdiction par le vendeur de concurrencer l'acquéreur.

Clause du bail interdisant la cession

A défaut de clause particulière dans l'acte de bail la cession du bail est libre.
Aux termes de l'article 35-1 du décret du 30 septembre 1953, " sont nulles quelle qu'en soit la forme les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son Entreprise".
En application de ce texte, lorsque la cession du bail intervient à l'occasion de la cession du fonds de commerce, il n'est pas permis de faire obstacle à cette cession en l'interdisant d'une manière générale et absolue, toutefois la cession de bail peut être réglementée.
Par contre la cession de bail lorsqu'elle s'opère en dehors de toute cession de fonds de commerce, peut être interdite. Le non respect de cette interdiction peut entraîner la résiliation du bail.

Clauses réglementant la cession

Les clauses du bail réglementant la cession du bail sont valables que la cession de bail soit isolée ou qu'elle intervienne à l'occasion de la cession du fonds de commerce.
Le bail peut contenir diverses clauses réglementant la cession :
  • Clause imposant l'intervention du bailleur à l'acte de cession. Cette clause doit être respectée, à défaut il y a lieu d'obtenir une autorisation judiciaire, en cas notamment de refus abusif du bailleur.
  • Clause imposant d'appeler le bailleur à l'acte de cession. Si le bailleur ne se présente pas il n'y a pas d'inconvénient à passer outre, à partir du moment où le bailleur a été régulièrement convoqué.
  • Clause imposant le recours à un acte authentique pour la cession du bail. Cette clause est parfaitement licite. La cession par acte sous seings privés nécessite la modification préalable du bail.
Le non respect de la clause réglementant la cession du bail a pour conséquence de rendre la cession inopposable au bailleur, l'infraction peut entraîner :
  • Le refus de renouvellement du bail,
  • La résiliation du bail,
  • Des dommages-intérêts à verser au bailleur.

Vérifications préalables à la cession

Le cessionnaire doit avoir la capacité d'exercer le commerce et disposer éventuellement des diplômes professionnels et des autorisations requises pour son activité dans les locaux loués.
Le statut juridique de l'immeuble peut être un obstacle à l'exercice de l'activité envisagée.
Les prescriptions d'urbanisme peuvent interdire l'installation d'une exploitation commerciale industrielle ou artisanale, dans la zone où est situé l'immeuble loué.
Le cahier des charges du lotissement ou le règlement de co-propriété peut interdire l'exercice de l'activité que le locataire souhaite entreprendre.
Les clauses du bail peuvent interdire certaines activités. Dans le bail, les locaux loués peuvent être affectés exclusivement à l'exercice de certaines activités.
Le droit au renouvellement du bail au bénéfice du cessionnaire est dans certains cas susceptible d'être affecté par la cession. En effet lorsque la cession isolée du droit au bail intervient dans les trois dernières années du bail ou pendant sa tacite reconduction, la cession comporte un risque d'éviction pour le cessionnaire.
Il y a lieu d'obtenir, préalablement à la cession, le renouvellement anticipé du bail ou la prorogation du bail en cours de manière que le cessionnaire puisse justifier au terme du bail de trois années d'exploitation de son commerce dans les locaux loués.
Cette durée d'exploitation de trois années est l'une des conditions requises pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement du bail, lorsque la cession de bail n'est pas comprise dans la cession du fonds de commerce.
Si cette condition de durée d'exploitation n'est pas remplie, le cessionnaire devra quitter les locaux loués à la fin du bail, sans pouvoir prétendre au droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d'éviction.
Par ailleurs le cédant ne doit pas être en état de cessation de paiement ou être en liquidation de biens.
Le cédant ne doit pas avoir commis d'infractions aux clauses du bail ou avoir effectué des travaux irréguliers dans les locaux loués ou être en retard dans le paiement des loyers, car dans ce cas une procédure peut être engagée par le bailleur, pour obtenir la résiliation du bail ou le refus de renouvellement du bail.

Effets de la cession

Généralement le contrat de location contient une clause de solidarité. Il en résulte que la responsabilité du cédant pourra être recherchée si le cessionnaire ne respecte pas les clauses du bail.
Les créanciers bénéficiaires d'un nantissement doivent être prévenus de la cession, afin de leur permettre de s'opposer à la remise du prix au cédant.
La signification de la cession au bailleur est une formalité obligatoire, à défaut la cession ne lui est pas opposable.
Cette signification peut être remplacée par l'acceptation de la cession par le bailleur dans un acte authentique. La jurisprudence admet que l'acceptation de la cession de bail puisse résulter d'un acte sous seings privés.
A défaut de signification ou d'acceptation de la cession du bail par le bailleur, la cession lui est inopposable, en conséquence le cédant reste tenu à l'exécution du bail. Le bailleur est en droit de considérer le cessionnaire comme occupant sans titre et obtenir son expulsion, ou refuser le renouvellement du bail.
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