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Le bail commercial

Le statut s'applique d'une manière générale aux locations des locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal et aux locations des locaux accessoires.
Toutefois le bailleur et le locataire peuvent soumettent volontairement au statut des baux commerciaux, un bail qui légalement n'y serait pas soumis, dans la mesure où cette clause n'a pas pour but de faire échec à un autre statut d'ordre public. En particulier, le propriétaire d'un local commercial peut faire bénéficier son locataire d'un droit au renouvellement du bail que la loi ne lui permettrait pas d'exiger.

Certains contrats sont exclus du statut des baux commerciaux
Le bailleur et le locataire peuvent déroger aux dispositions du décret de 1953 en concluant un bail d'une durée au plus égale à deux ans lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Ce bail est appelé bail précaire.
Afin que cette disposition ne soit pas utilisée pour tourner le statut des baux commerciaux, il est prévu que le bailleur et le locataire seront liés par un bail de neuf ans soumis au décret de 1953 à partir de l'expiration du précédent bail:
  • si le locataire reste en possession des locaux, sans opposition du bailleur ;
  • si le bail est renouvelé ou s'il est conclu au profit du locataire un nouveau bail pour le même local.
Si à l'expiration du bail précaire le locataire est resté dans les lieux sans opposition du bailleur, il acquiert le droit au renouvellement de son bail et peut y renoncer en connaissance de cause en concluant un nouveau bail pour le même local.
Les locations saisonnières sont exclues du champ d'application du statut des baux commerciaux. Il en est de même pour les conventions d'occupation précaire, notamment les autorisations d'occupation du domaine public, les conventions consenties par un administrateur judiciaire ou l'administrateur provisoire d'une indivision.
Le bail à construction et le crédit bail immobilier ne sont pas concernés par le statut des baux commerciaux.

Le statut des baux commerciaux s'applique en raison de la nature des locaux et de l'activité qui y est exercée.
Le statut des baux commerciaux ne s'applique qu'aux locations d'immeubles bâtis de toutes natures (boutiques, entrepôts, usines). En sont exclus les vitrines et emplacements de publicité ainsi que les biens dépendant du domaine public.
Les locations de terrains ne sont régies par le décret de 1953 que lorsque des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, ont été édifiées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Toutefois le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce qui y est exploité.
Pour bénéficier également du statut, les locaux accessoires loués doivent être tels que leur privation serait de nature à compromettre l'exploitation du fonds.
En outre, ils doivent appartenir au même propriétaire. Dans le cas contraire, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue d'une utilisation commune.
L'emplacement du parking dont le caractère apparaît, à la date du congé, indispensable à l'exploitation du fonds est soumis au statut des baux commerciaux.
Pour bénéficier du statut, le locataire doit exploiter dans les locaux un fonds de commerce ou une entreprise appartenant soit à un commerçant, soit à un artisan accomplissant ou non des actes de commerce. L'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est indispensable.

La clientèle est un élément indispensable du fonds de commerce. La jurisprudence se fonde sur l'absence de clientèle propre pour refuser l'application du décret aux buffets, buvettes, etc., situés à l'intérieur d'un théâtre, d'un cinéma, d'un hippodrome, ou bien au titulaire d'un emplacement de vente dans un supermarché dont l'implantation et la superficie sont laissées à la discrétion du concédant.
La forme commerciale d'une société locataire d'un local ne suffit pas à conférer au bail le caractère commercial. Les GIE n'exploitent pas en principe de fonds de commerce, du fait qu'il n'a pas de clientèle propre.
Depuis le 1er janvier 1986, si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, son propriétaire bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Le statut des baux commerciaux s'applique également : aux artistes et aux établissements d'enseignement tant publics que privés, notamment aux établissements d'enseignement les plus divers tels que cours de danse ou de gymnastique, auto-école.
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