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Le bail commercial

DROITS DU LOCATAIRE

  • Déspécialisation

    Le locataire dispose de la faculté d'étendre son activité en y adjoignant des activités connexes ou complémentaires. Cette déspécialisation partielle existe de plein droit, contrairement au changement total d'activité qui ne peut intervenir qu'après autorisation du bailleur ou du tribunal. Ces dispositions sont d'ordre public, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet d'y faire échec étant réputés nuls.
    Le locataire doit notifier au propriétaire par acte extra-judiciaire les activités dont l'exercice est envisagé. Cette notification doit être préalable à l'extension.
    Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire savoir dans un délai de deux mois s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.
    Lors de la première révision triennale suivant la notification visée ci-dessus, il pourra être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.
    Le locataire peut également être autorisé à exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail. La demande est présentée au bailleur par acte extra-judiciaire avec, à peine de nullité, l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Cette demande est notifiée sous la même forme aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce qui peuvent demander que ce changement soit subordonné à des conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.
    Les autres locataires du bailleur sont avisés par ses soins, en la même forme dans le mois de la demande, s'il s'est engagé à leur égard à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Ils disposent d'un mois à compter de la notification pour faire connaître leur attitude, à peine de forclusion.
    A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il sera réputé avoir acquiescé à la demande.
    Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.
    Le propriétaire peut également demander immédiatement un nouveau loyer qui sera fixé à défaut d'accord selon la même procédure que pour la révision triennale, sans application de la limite résultant de la variation de l'indice du coût de la construction.
    L'indemnité due ultérieurement par le bailleur pour résiliation ou refus de renouvellement tiendra compte éventuellement de la plus-value conférée au fonds par la transformation sauf lorsque l'immeuble doit être démoli ou restauré ou lorsque le fonds doit être exproprié dans le cadre d'une opération de rénovation ou de restauration immobilière décidée moins de trois ans après la demande de transformation.
    Le locataire dispose d'un délai de six mois maximum à compter de l'accord du bailleur ou de la décision du tribunal pour réaliser la transformation, pendant lequel il peut cesser toute activité sans encourir le risque de résiliation du bail.
    En cas d'invalidité ou de départ à la retraite le locataire peut signifier au bailleur son intention de céder le bail en précisant la nature de l'activité envisagée et le prix proposé pour la cession. La signification doit également être faite aux créanciers inscrits bénéficiant d'une garantie sur le fonds de commerce
    L'activité envisagée doit être compatible avec la destination et la situation de l'immeuble. Pendant deux mois le bailleur a une priorité de rachat aux conditions fixées par la signification, s'il n'exerce pas ce droit l'accord est réputé acquis si, dans ce même délai, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.

  • Renouvellement du bail

    Le droit au renouvellement revêt un caractère d'ordre public privant de tout effet les clauses stipulations et arrangements qui le tiendraient en échec. Le bailleur conserve toujours le droit de refuser le renouvellement du bail ; mais il doit verser dans ce cas une indemnité au locataire.
    Le droit au renouvellement est réservé au propriétaire du fonds exploité dans les lieux.
    Le fonds transformé en vertu des règles de déspécialisation doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date du bail.
    Le commerçant ou l'artisan doit remplir la condition d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers à la date du congé.
    Le bail commercial ne prend pas fin par l'arrivée de son terme. En cas d'inaction du bailleur et du locataire, il se reconduit tacitement.
    La procédure de renouvellement est engagée :
    par le bailleur, par un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance accompagné d'une offre de renouvellement ;
    ou par le locataire, par une demande de renouvellement formulée dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment au cours de sa reconduction.
    Le congé ou la demande de renouvellement doit être fait par acte extra-judiciaire.

  • Demande de renouvellement

    La demande de renouvellement par le locataire doit reproduire les termes de l'alinéa 4 de l'article 6 du décret de 1953 qui permet au bailleur de s'opposer au renouvellement dans les trois mois.
    À défaut d'avoir fait connaître son refus dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

  • Bail renouvelé

    Le bail renouvelé prend effet à l'expiration du bail précédent ou, en cas de tacite reconduction à la date pour laquelle le congé a été donné ou, si une demande de renouvellement a été faite, au terme d'usage qui suit la demande.
    Toutefois, lorsque le bailleur aura notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prendra effet à partir du jour où cette acceptation aura été notifiée au locataire par acte extra-judiciaire.
    La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
    La faculté de résiliation triennale existe aux mêmes conditions que dans le bail originaire.
    Sauf accord des parties, le renouvellement s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et les juges n'ont pas le pouvoir de modifier les clauses du bail dont la licéité n'est pas discutée.
    La jurisprudence s'accorde toutefois la faculté de modifier certaines clauses considérées comme accessoires.

  • Cession de bail

    La cession du bail ne prend effet à l'égard du bailleur que par sa signification ou par l'acceptation de celui-ci dans un acte authentique.
    Le décret du 30 septembre 1953 déclare nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du décret à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
    Toutefois, les clauses d'interdiction de cession à un autre que le successeur dans le fonds restent valables. La validité de la cession est alors subordonnée à la seule acquisition du fonds de commerce, indépendamment de l'activité du cessionnaire, qui peut être différente de celle du cédant.
    Demeurent licites les clauses imposant l'agrément du bailleur ou son intervention à la cession de bail.
    La cession d'un " pas-de-porte ", non accompagnée du transfert du fonds, ne permet pas au cessionnaire de bénéficier du droit au renouvellement s'il ne peut justifier de trois années d'exploitation conformément à l'article 4, alinéa 2 du décret .
    Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite peut céder son droit au bail, sans condition de reprise du fonds de commerce, le bailleur disposant seulement d'une faculté de rachat.

  • Sous-location

    Contrairement au principe général en matière de bail posé par l'article 1717 du Code civil, le décret de 1953 interdit toute sous-location totale ou partielle du bail commercial, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.
    En cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l'acte.
    Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale..
    La sous-location sans autorisation du bailleur motive la résiliation du bail.
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