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Le bail commercial

CONDITIONS DU BAIL

Le bail commercial peut être consenti verbalement ou par écrit par acte s.s.p. ou par acte authentique.
L'écrit n'est pas une condition de validité du contrat. Toutefois, compte tenu de l'importance des droits conférés au locataire, il est préférable d'établir un écrit ayant acquis date certaine. En cas de vente, le bail verbal est inopposable à l'acquéreur.
Pour consentir un bail commercial la loi impose des règles de capacités particulières.
À peine de nullité, les époux communs en biens ne peuvent l'un sans l'autre donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
Les locations consenties par l'administrateur légal ou le tuteur d'un mineur ne confèrent au locataire aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux lorsqu'il devient majeur ou est émancipé. Ces dispositions ne sont pas applicables aux baux consentis avant l'ouverture de la tutelle et renouvelés par le tuteur.
Le tuteur d'un majeur a les mêmes pouvoirs que l'administrateur légal ou le tuteur du mineur.
Le majeur en curatelle a qualité pour passer seul un bail commercial, dans les mêmes limites qu'un tuteur. Quant au majeur placé sous sauvegarde de justice, il conserve l'exercice de ses droits.
L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord, il peut obtenir une autorisation judiciaire de passer seul l'acte.
  • Durée du bail commercial
    La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
    Cette durée minimale est impérative de manière à assurer au commerçant ou à l'artisan une certaine stabilité renforcée par le droit au renouvellement du bail. Cette disposition est cependant assortie de la faculté de résiliation du bail par l'une ou l'autre partie dans certaines conditions.
    Le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Toutefois il peut renoncer conventionnellement à ce droit.
    Le locataire peut donner congé:
    • à tout moment lorsqu'il demande à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié,
    • et lorsqu'il a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre du régime social auquel il est affilié.
    À l'expiration de chaque période triennale, le bailleur a également la faculté de résilier le bail afin de construire, reconstruire l'immeuble existant, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière
    Qu'il émane du bailleur ou du locataire, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. Cette forme est prescrite à peine de nullité. A défaut, le bail est reconduit tacitement.
    Le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
    Lorsqu'un bail commercial est consenti à deux locataires, la condition d'immatriculation au registre du commerce doit être remplie par chacun d'eux, de sorte que, si au jour du congé délivré par le propriétaire, l'un des locataires n'a pas été inscrit, l'autre ne peut prétendre au statut des baux commerciaux.
    Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit notamment celle prévue pour défaut de paiement du loyer aux échéances convenues ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
    Les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1244 du Code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Ces dispositions ne sont pas applicables aux clauses résolutoires pour non-paiement des charges.
    Lorsque le propriétaire demande la résiliation du bail d'un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce, l'article 14 de la loi du 17 mars 1909 l'oblige à la notifier aux créanciers inscrits du locataire.
    Le redressement et la liquidation judiciaires du locataire n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Si le liquidateur ou l'administrateur décide de ne pas continuer le bail, celui- ci est résilié sur sa simple demande.
    Toutes les actions intentées en application du décret du 30 septembre 1953 se prescrivent par deux ans.
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