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Imposition à l'IS des sociétés civile immobilière si les loyers perçus proviennent de la société d'exploitation

Les bénéfices d'une société civile immobilière (SCI) provenant de la location de locaux nus à une société d'exploitation sont en principe imposés chez les associés personnes physiques de cette SCI à l'impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers ; et ceci, que les associés aient prélevés ou non ces bénéfices.

Toutefois, l'indexation, même partielle, des loyers en fonction du chiffre d'affaires réalisé par la société locataire peut, dans certains cas, entraîner l'assujettissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés. Tel est le cas lorsqu'il existe un lien entre la SCI bailleresse et la société locataire.

À titre d'illustration, le Conseil d'État a jugé que la SCI qui loue à une société d'exploitation (un supermarché) des locaux nus moyennant le paiement de loyers partiellement indexés sur son chiffre d'affaires, doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés, dès lors que ces deux sociétés sont détenues majoritairement par le même associé.

A titre de tolérance, l'administration fiscale accepte de ne pas assujettir les SCI à l'impôt sur les sociétés lorsque son activité commerciale lui fournit moins de 10 % de ses recettes totales (hors taxes). Au cas particulier, les loyers partiellement indexés versés par la société d'exploitation représentaient 20 % des recettes totales de la SCI ; ce qui ne laissait aucun doute, pour les juges, sur la nature commerciale de l'activité de la SCI et donc sur l'imposition de la SCI à l'impôt sur les sociétés.
Et sachez que si le résultat de la SCI est taxé à l'impôt sur les sociétés, c'est elle qui sera redevable de l'impôt. Les associés seront, quant à eux, personnellement imposés à l'impôt sur le revenu uniquement s'ils décident de se distribuer des dividendes.

Note : autre conséquence non négligeable à appréhender si la SCI devient soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés perdront le droit à l'exonération des plus-values à laquelle ils auraient pu prétendre en cas de cession des parts de la SCI après 15 ans de détention.

Conseil d'État, 11 décembre 2009 n° 301504

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